Cobrança Jurídica
Processo completo de cobrança judicial: ação de despejo por falta de pagamento, execução de títulos, prazos legais e análise de viabilidade.
- Versão
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Base legal
- Lei 8.245/91
- Status
- implementado
Resumo
A cobrança jurídica é o último recurso na recuperação de créditos locatícios. Deve ser usada quando todas as tentativas amigáveis falharam e o custo-benefício justifica a ação judicial.
O Romeo integra-se com escritórios parceiros para automatizar o encaminhamento, acompanhar prazos e manter proprietário e imobiliária informados sobre o andamento processual.
PrincípioAção judicial é investimento de tempo e dinheiro. Só deve ser iniciada quando a análise de viabilidade indicar recuperação provável superior aos custos envolvidos.
Quando acionar o jurídico
A decisão de judicializar deve ser baseada em critérios objetivos. O Romeo usa um algoritmo de viabilidade que considera múltiplos fatores.
Critérios para ação judicial
| Critério | Threshold | Peso |
|---|---|---|
| Dias de atraso | > 45 dias | Alto |
| Valor do débito | > 3 aluguéis | Alto |
| Tentativas de acordo | > 2 fracassadas | Médio |
| Resposta do inquilino | Sem contato há 15+ dias | Médio |
| Patrimônio localizável | Indícios positivos | Alto |
| Garantia contratual | Fiador/seguro válidos | Alto |
| Histórico do inquilino | Reincidente | Baixo |
Score de viabilidade
O sistema calcula um score de 0–100 que indica a probabilidade de recuperação versus custo. Ações são recomendadas apenas quando score > 60.
Decisão final: O score é recomendação. A decisão final é sempre do proprietário, que deve ser informado sobre riscos e custos.
Ação de despejo
A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento mais comum na cobrança locatícia. A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) regula o processo.
Modalidades de despejo
| Modalidade | Requisito | Liminar | Prazo médio |
|---|---|---|---|
| Despejo simples | Inadimplência comprovada | Não | 8–12 meses |
| Despejo c/ liminar | Caução de 3 aluguéis | Sim (15 dias) | 3–6 meses |
| Despejo c/ fiador | Fiança garantida | Sim (15 dias) | 3–6 meses |
| Despejo c/ seguro | Seguro fiança ativo | Sim (15 dias) | 3–6 meses |
Fluxo da ação de despejo
Advogado prepara e protocola a ação com documentos comprobatórios
Processo é distribuído a uma vara cível (1–3 dias)
Juiz analisa pedido de despejo liminar (7–15 dias)
Inquilino é citado para contestar (15 dias para resposta)
Inquilino pode pagar e evitar despejo (15 dias)
Produção de provas, audiências se necessário (2–6 meses)
Juiz decide pela procedência ou improcedência
Mandado de despejo cumprido por oficial de justiça
Purgação da moraO inquilino tem direito de pagar o débito integral (com custas e honorários) até a sentença e permanecer no imóvel. Isso ocorre em ~25% dos casos.
Execução de título
Além do despejo, a cobrança dos valores pode ser feita via execução de título extrajudicial, especialmente quando há termo de confissão de dívida.
Títulos executáveis
| Título | Base legal | Requisitos |
|---|---|---|
| Contrato de locação | Art. 784, VIII CPC | Assinatura de 2 testemunhas |
| Termo de confissão | Art. 784, III CPC | Documento assinado pelo devedor |
| Cheque/Nota promissória | Art. 784, I CPC | Título em dia, não prescrito |
| Sentença judicial | Art. 515 CPC | Trânsito em julgado |
Medidas constritivas
Na execução, o credor pode requerer:
- • Penhora online (SISBAJUD): Bloqueio de contas bancárias
- • Penhora de veículos (RENAJUD): Bloqueio de transferência
- • Penhora de imóveis: Averbação na matrícula
- • Penhora de salário: Até 30% do líquido (após 50 SM)
- • INFOJUD: Acesso a declarações de IR do devedor
- • Protesto: Protesto do título em cartório
Fiador: Se o contrato tem fiador, a execução pode ser direcionada diretamente a ele, geralmente com maior chance de sucesso.
Prazos processuais
Conhecer os prazos é essencial para definir expectativas realistas com o proprietário e planejar o fluxo de caixa.
Timeline realista
| Etapa | Prazo mínimo | Prazo médio | Prazo máximo |
|---|---|---|---|
| Preparação de documentos | 3 dias | 7 dias | 15 dias |
| Protocolo e distribuição | 1 dia | 3 dias | 7 dias |
| Decisão sobre liminar | 5 dias | 15 dias | 30 dias |
| Citação do réu | 15 dias | 30 dias | 60 dias |
| Prazo para defesa | 15 dias | 15 dias | 15 dias |
| Instrução processual | 60 dias | 120 dias | 180 dias |
| Sentença | 30 dias | 60 dias | 90 dias |
| Cumprimento do mandado | 15 dias | 30 dias | 60 dias |
Fatores que afetam prazos
- • Liminar concedida
- • Réu revel (não contesta)
- • Documentação completa
- • Vara com baixo acervo
- • Réu contesta tudo
- • Réu não encontrado
- • Recursos protelatórios
- • Vara congestionada
ComunicaçãoO Romeo envia atualizações automáticas ao proprietário a cada movimentação processual relevante, mantendo transparência sobre o andamento.
Análise de custos
A decisão de judicializar deve considerar todos os custos envolvidos e compará-los com a expectativa de recuperação.
Composição dos custos
| Item | Valor estimado | Quem paga | Recuperável |
|---|---|---|---|
| Taxa judiciária | 1–2% do valor da causa | Autor (adiantado) | Sim, do réu |
| Honorários iniciais | R$ 2.000–5.000 | Autor | Parcial |
| Honorários êxito | 20–30% do recuperado | Deduzido do valor | — |
| Diligências | R$ 200–500/ato | Autor (adiantado) | Sim, do réu |
| Custas de oficial | R$ 100–300/ato | Autor (adiantado) | Sim, do réu |
| Despejo (mudança) | R$ 500–2.000 | Autor (adiantado) | Sim, do réu |
Análise de break-even
Exemplo de cálculo (débito de R$ 10.000):
Regra prática: Débitos abaixo de 5 aluguéis raramente compensam judicialização, exceto quando há garantia sólida (fiador solvente ou seguro fiança).
Rede de parceiros
O Romeo mantém uma rede de escritórios de advocacia parceiros especializados em direito imobiliário, com condições negociadas.
Critérios de seleção
| Critério | Requisito mínimo |
|---|---|
| Especialização | Direito imobiliário/locações |
| Experiência | 5+ anos na área |
| Volume de casos | 50+ despejo/ano |
| Taxa de êxito | > 80% procedência |
| Integração | API para acompanhamento |
| Cobertura | Vara local + recursos |
Modelo de remuneração
Honorários iniciais reduzidos (R$ 1.500–2.500) + 20–25% do valor recuperado. Ideal para débitos médios.
Sem honorários iniciais, 30–35% do valor recuperado. Para débitos altos com boa garantia.
Honorários fixos por etapa (petição, audiência, recurso). Para casos complexos ou contenciosos.
Integração com Romeo
- • Encaminhamento automático de casos aprovados
- • Sincronização de movimentações processuais
- • Dashboard de acompanhamento integrado
- • Alertas de prazos e audiências
- • Comunicação centralizada com proprietário
- • Relatórios de performance do escritório
SLA dos parceirosEscritórios parceiros se comprometem com: protocolo em até 5 dias úteis após aprovação, resposta a dúvidas em 24h, relatório mensal de cada caso.