Distrato e Rescisão
Processo completo de encerramento contratual: aviso prévio, multas proporcionais, vistoria de saída, acerto financeiro e formalização legal.
- Versão
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Prazo típico
- 30–45 dias
- Status
- implementado
Resumo
O distrato é o encerramento formal de um contrato de locação antes ou após seu término natural. Envolve obrigações legais, financeiras e operacionais que precisam ser cumpridas em ordem específica.
O Romeo guia todo o processo: desde o aviso prévio até a devolução das chaves, calculando multas, agendando vistorias e gerando a documentação legal necessária.
PrincípioDistrato bem conduzido protege todas as partes. Processo claro evita disputas judiciais e preserva a relação para futuras negociações.
Tipos de encerramento
Existem diferentes formas de encerrar um contrato de locação, cada uma com implicações legais e financeiras distintas.
| Tipo | Iniciativa | Multa | Aviso prévio |
|---|---|---|---|
| Término natural | Ambas partes | Não há | 30 dias antes do vencimento |
| Rescisão pelo locatário | Locatário | Proporcional | 30 dias |
| Rescisão pelo locador | Locador | Varia conforme motivo | 30 dias (ou mais) |
| Rescisão por mútuo acordo | Ambas partes | Negociável | Conforme acordo |
| Despejo judicial | Locador via justiça | Não há (locatário paga custas) | Decisão judicial |
| Abandono | Locatário (irregular) | Integral + perdas | Não há |
Motivos legais para rescisão pelo locador
| Motivo | Base legal | Prazo de desocupação |
|---|---|---|
| Falta de pagamento | Art. 9º, III | 15 dias (liminar) |
| Uso próprio | Art. 47 | 30 dias + multa |
| Reforma urgente | Art. 9º, IV | 30 dias |
| Descumprimento contratual | Art. 9º, II | 30 dias |
| Morte do locatário (sem sucessor) | Art. 11 | 30 dias |
Lei do Inquilinato (8.245/91): todas as regras de rescisão seguem esta lei. O Romeo implementa os prazos e condições automaticamente.
Fluxo de distrato
O fluxo padrão de distrato segue 8 etapas, do aviso inicial à conclusão formal. Cada etapa tem responsáveis e prazos definidos.
Parte comunica intenção de encerrar o contrato
Romeo registra aviso, calcula data de saída e multa
Notificação formal às partes e ao fiador
Marcação da vistoria de saída
Inspeção do imóvel, comparativo com entrada
Cálculo final: multas, reparos, saldo a pagar/receber
Entrega das chaves, termo de devolução
Assinatura do distrato, baixa no sistema
Checklist automáticoAo iniciar distrato, o Romeo gera checklist de todas as pendências: contas a pagar, chaves a devolver, reparos a fazer, documentos a assinar.
Cálculo de multas
A multa por rescisão antecipada é calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato, conforme Art. 4º da Lei 8.245/91.
Fórmula de cálculo
Multa = (Multa Total × Meses Restantes) ÷ Prazo Total do ContratoExemplo: Contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis, saída no 18º mês
Multa = (3 × R$ 3.000 × 12) ÷ 30 = R$ 3.600,00
Tabela de referência
| Tempo cumprido | % da multa integral | Exemplo (multa 3x) |
|---|---|---|
| 0–25% | 100% | R$ 9.000 |
| 25–50% | 75% | R$ 6.750 |
| 50–75% | 50% | R$ 4.500 |
| 75–100% | 25% | R$ 2.250 |
| Após 30 meses | Isento | R$ 0 |
Isenções de multa
| Situação | Base legal | Documentação necessária |
|---|---|---|
| Transferência de emprego | Art. 4º, parágrafo único | Carta do empregador |
| Contrato > 30 meses cumpridos | Art. 46 | Nenhuma |
| Mútuo acordo | Negociação | Termo de acordo |
| Descumprimento do locador | Art. 22 | Notificação prévia |
Cálculo automático: o Romeo calcula a multa automaticamente ao registrar o distrato, considerando isenções aplicáveis.
Vistoria de saída
A vistoria de saída compara o estado atual do imóvel com a vistoria de entrada. Danos além do desgaste natural geram débito ao locatário.
Itens vistoriados
| Categoria | Itens verificados | Critério |
|---|---|---|
| Estrutura | Paredes, teto, piso, portas, janelas | Sem danos além de desgaste natural |
| Pintura | Estado geral, manchas, furos | Mesma cor e condição de entrada |
| Hidráulica | Torneiras, vasos, ralos, caixa d'água | Funcionando, sem vazamentos |
| Elétrica | Tomadas, interruptores, disjuntores | Funcionando, sem improvisações |
| Metais | Fechaduras, maçanetas, torneiras | Originais, funcionando |
| Móveis fixos | Armários, bancadas, prateleiras | Sem danos, portas alinhadas |
| Áreas externas | Quintal, varanda, garagem | Limpos, sem entulho |
Fluxo da vistoria
Vistoria marcada com 5 dias de antecedência. Locatário e corretor devem estar presentes. Duração média: 1-2 horas.
Vistoriador percorre o imóvel com checklist digital. Fotos de cada item, comparativo com vistoria de entrada lado a lado.
Relatório gerado automaticamente com divergências identificadas, fotos comparativas e estimativa de reparos.
Locatário assina concordando ou contestando. Contestações geram análise adicional. Prazo de 48h para resolução.
Laudo comparativoO Romeo exibe vistoria de entrada e saída lado a lado, item por item. Facilita identificar o que é desgaste natural vs. dano real.
Acerto financeiro
O acerto final consolida todos os valores a pagar e receber, resultando em saldo a favor do locatário ou débito a quitar.
Composição do acerto
| Item | A favor de | Origem |
|---|---|---|
| Caução a devolver | Locatário | Valor depositado na entrada |
| Aluguel proporcional | Locador | Dias de uso no mês final |
| Multa rescisória | Locador | Se rescisão antecipada |
| Condomínio pendente | Locador | Últimas taxas |
| IPTU proporcional | Locador | Quota parte do ano |
| Contas de consumo | Locador | Água, luz, gás pendentes |
| Reparos | Locador | Danos identificados na vistoria |
| Pintura | Locador | Se previsto em contrato |
Exemplo de acerto
Prazo de devolução: caução deve ser devolvida em até 30 dias após a entrega das chaves, conforme jurisprudência consolidada.
Documentação legal
O distrato gera documentos que formalizam o encerramento e protegem ambas as partes de disputas futuras.
Documentos gerados
| Documento | Conteúdo | Assinaturas |
|---|---|---|
| Aviso de desocupação | Comunicação formal da intenção de sair | Locatário (ou locador) |
| Termo de vistoria de saída | Laudo com estado do imóvel | Locatário, vistoriador |
| Demonstrativo de acerto | Cálculo detalhado do saldo final | Locatário, locador |
| Termo de devolução de chaves | Confirmação de entrega das chaves | Locatário, corretor |
| Distrato contratual | Encerramento formal do contrato | Locatário, locador, testemunhas |
| Quitação mútua | Declaração de nada mais a reclamar | Locatário, locador |
Fluxo de assinatura
Todos os documentos são enviados via ClickSign. Validade jurídica garantida por certificado ICP-Brasil.
1º Locatário → 2º Locador → 3º Testemunhas → 4º Fiador (se houver). Prazo de 5 dias úteis por parte.
Documentos assinados são arquivados automaticamente no repositório do contrato, com retenção de 10 anos.
Proteção jurídicaO distrato formalizado com quitação mútua elimina 99% das disputas judiciais pós-locação. Investir no processo correto evita dor de cabeça.