Garantias de Locação
Proteção financeira do proprietário contra inadimplência. Quatro modalidades, cada uma com seu perfil de risco, custo e liquidez.
- Versão
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Cobertura
- 30x aluguel
- Status
- implementado
Resumo
A garantia locatícia é a proteção financeira que assegura ao proprietário o recebimento do aluguel mesmo em caso de inadimplência do inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite apenas uma modalidade por contrato.
No Romeo, oferecemos 4 modalidades integradas ao sistema: caução, fiador, seguro fiança e título de capitalização. Cada uma tem características distintas de custo, liquidez e processo de execução.
PrincípioA melhor garantia é aquela que o inquilino consegue apresentar sem comprometer seu orçamento, mantendo proteção adequada ao proprietário. Flexibilidade gera conversão.
Modalidades de garantia
Cada modalidade tem requisitos, custos e processos distintos. O corretor deve conhecer todas para recomendar a mais adequada a cada perfil.
Caução (depósito)
| Aspecto | Descrição |
|---|---|
| Definição | Depósito em dinheiro equivalente a até 3 aluguéis |
| Onde fica | Conta poupança conjunta (locador + locatário) ou escrow |
| Custo | Nenhum — valor é devolvido ao final com correção |
| Prazo | Imediato (depósito à vista) |
| Requisito | Inquilino ter o valor disponível |
Fiador
| Aspecto | Descrição |
|---|---|
| Definição | Terceiro que assume a dívida em caso de inadimplência |
| Requisitos | Imóvel quitado na mesma cidade, renda 3x o aluguel |
| Custo | Nenhum (apenas burocracia) |
| Prazo | 5–10 dias úteis (análise documental) |
| Cobertura | Ilimitada durante vigência do contrato |
Seguro fiança
| Aspecto | Descrição |
|---|---|
| Definição | Apólice de seguro que cobre inadimplência |
| Seguradoras | Porto, Tokio Marine, Pottencial, Too Seguros |
| Custo | 1 a 2,5 aluguéis/ano (renovação anual) |
| Prazo | Aprovação em 24–48h |
| Cobertura | Até 30 aluguéis + encargos + danos |
Título de capitalização
| Aspecto | Descrição |
|---|---|
| Definição | Aplicação financeira vinculada ao contrato |
| Valor | 6 a 12 aluguéis (parcelável) |
| Custo | Taxa de administração (~5–8%) |
| Prazo | Imediato (parcelado no cartão ou boleto) |
| Devolução | Valor corrigido ao final, descontadas inadimplências |
Tendência de mercado: seguro fiança é a modalidade que mais cresce (45% das novas locações), seguida de título de capitalização (30%).
Comparativo detalhado
Tabela comparativa para tomada de decisão rápida. Cada critério é avaliado do ponto de vista do inquilino e do proprietário.
| Critério | Caução | Fiador | Seguro | Título |
|---|---|---|---|---|
| Custo inicial | 3 aluguéis | R$ 0 | 1–2 aluguéis | 6–12 aluguéis |
| Custo recorrente | Nenhum | Nenhum | Anual | Nenhum |
| Burocracia | Baixa | Alta | Média | Baixa |
| Velocidade | Imediata | 5–10 dias | 24–48h | Imediata |
| Cobertura | 3 aluguéis | Ilimitada | 30 aluguéis | 6–12 aluguéis |
| Devolução | Sim + correção | N/A | Não | Sim − taxa |
| Execução | Simples | Complexa | Simples | Simples |
| Aceitação | Alta | Em queda | Alta | Média |
RecomendaçãoPara imóveis de alto padrão (aluguel > R$ 5.000), priorize seguro fiança ou fiador com patrimônio comprovado. A cobertura maior justifica a burocracia.
Análise de crédito
Independente da garantia escolhida, o Romeo realiza análise de crédito do inquilino. Isso protege o proprietário e agiliza a aprovação de seguradoras.
Dados consultados
| Fonte | Informação | Peso |
|---|---|---|
| Serasa/SPC | Score, pendências, histórico de pagamentos | Alto |
| Receita Federal | Regularidade do CPF, atividade econômica | Médio |
| Tribunal de Justiça | Ações judiciais, execuções, protestos | Alto |
| Comprovantes | Renda declarada vs. comprovada | Alto |
| Histórico Romeo | Locações anteriores, pontualidade | Muito alto |
Critérios de aprovação
| Perfil | Renda mínima | Score mínimo | Restrições |
|---|---|---|---|
| Pessoa física CLT | 2,5x aluguel | 600 | Nenhuma pendência > R$ 500 |
| Pessoa física autônomo | 3x aluguel | 650 | CNPJ ativo há +12 meses |
| Pessoa jurídica | 3x aluguel (faturamento) | N/A | Empresa ativa há +24 meses |
| Estudante | Fiador obrigatório | N/A | Fiador atende critérios PF |
Aprovação condicional: inquilinos com score entre 500–600 podem ser aprovados com garantia reforçada (seguro + 1 caução extra).
Execução da garantia
Quando o inquilino se torna inadimplente, a garantia precisa ser executada. Cada modalidade tem seu processo e prazo.
Caução
Após 30 dias de atraso, a imobiliária pode sacar o valor proporcional da conta caução. Notificação prévia de 15 dias é obrigatória. Valor excedente segue para cobrança judicial.
Fiador
Fiador é notificado após 15 dias de atraso. Se não pagar em 30 dias, inicia-se execução judicial. Prazo médio: 6–18 meses. Custo: honorários advocatícios. O fiador pode perder o imóvel dado em garantia.
Seguro fiança
Sinistro é aberto após 30 dias de atraso. Seguradora paga em até 15 dias úteis após análise documental. Proprietário recebe integral; seguradora cobra do inquilino via sub-rogação.
Título de capitalização
Administradora libera resgate após 30 dias de atraso comprovado. Valor é transferido diretamente ao proprietário, descontando débitos. Processo 100% digital, sem necessidade de ação judicial.
ImportanteA execução de garantia não elimina o direito de despejo. São processos paralelos: a garantia cobre o prejuízo financeiro; o despejo retoma o imóvel.
Fluxo de contratação
O Romeo automatiza a contratação de garantias diretamente na jornada de locação. Inquilino escolhe a modalidade; sistema processa e integra ao contrato.
Inquilino seleciona modalidade preferida no checkout
Sistema consulta parceiros e apresenta valores em tempo real
Upload de documentos necessários (RG, comprovantes)
Aprovação automática ou manual conforme perfil
Inquilino paga (seguro, título) ou deposita (caução)
Garantia vinculada ao contrato; dados no sistema
Conversão: checkout com múltiplas opções de garantia tem 25% mais conversão do que checkout com apenas uma opção.
Recomendações por perfil
Não existe garantia universalmente melhor. A escolha depende do perfil do inquilino, valor do aluguel e apetite de risco do proprietário.
| Perfil do inquilino | Recomendação 1 | Recomendação 2 |
|---|---|---|
| Jovem profissional (CLT) | Seguro fiança | Título parcelado |
| Autônomo estável | Título de capitalização | Caução |
| Família com fiador | Fiador | Seguro fiança |
| Empresa/PJ | Seguro fiança PJ | Caução reforçada |
| Estudante universitário | Fiador (pais) | Título + fiador |
| Alto executivo | Caução integral | Seguro premium |
| Perfil do proprietário | Priorizar | Evitar |
|---|---|---|
| Conservador (primeira locação) | Seguro ou fiador | Apenas caução |
| Experiente (múltiplos imóveis) | Seguro para escala | Fiador (burocracia) |
| Investidor (rentabilidade) | Opção que fecha rápido | Burocracia que atrasa |
| Preocupado com vacância | Flexibilidade total | Exigências rígidas |
Dica de ouroNa dúvida, ofereça seguro fiança como padrão e caução como alternativa. Cobre 95% dos casos com mínima fricção.