Histórico do Imóvel
Memória completa do imóvel: cada manutenção, cada inquilino, cada vistoria. Timeline cronológica que conta a história da propriedade.
- Versão
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Retenção
- Permanente
- Status
- implementado
Resumo
O histórico do imóvel é a memória institucional de cada propriedade sob gestão do Romeo. Cada evento relevante é registrado permanentemente, criando uma timeline que conta a história completa do imóvel.
Esse histórico serve múltiplos propósitos: continuidade operacional(novo gestor assume sem perder contexto), análise de problemas recorrentes,prestação de contas ao proprietário e documentação para venda futura do imóvel.
PrincípioO imóvel tem história própria, independente de quem o administra. Quando a imobiliária muda, o conhecimento não pode se perder. O histórico é do imóvel.
Timeline de eventos
A timeline apresenta todos os eventos em ordem cronológica reversa (mais recentes primeiro). Cada evento é categorizado e pesquisável.
Tipos de eventos
| Categoria | Exemplos | Ícone |
|---|---|---|
| Contrato | Início, renovação, encerramento de locação | 📄 |
| Manutenção | Chamados abertos, concluídos, garantias | 🔧 |
| Vistoria | Entrada, saída, periódica, extraordinária | 📋 |
| Financeiro | Reajuste de aluguel, inadimplência, acordos | 💰 |
| Documental | Novo documento anexado, atualização cadastral | 📎 |
| Comunicação | Notificações importantes, reclamações formais | 💬 |
| Sinistro | Incêndio, alagamento, arrombamento | ⚠️ |
Visualização da timeline
Troca de torneira da cozinha — R$ 280 — Fornecedor: HidroFix
Torneira da cozinha pingando — P3 — Resolvido em 48h
Contrato renovado por 12 meses — Reajuste de 4.5% (IPCA)
Imóvel em boas condições — 3 pendências menores identificadas
Inquilino: João Silva — Garantia: Fiador — Aluguel: R$ 2.800
128 itens verificados — Imóvel entregue conforme contrato
Filtros avançados: a timeline pode ser filtrada por categoria, período, responsável ou palavra-chave. Ideal para auditorias e análises.
Registro de manutenções
Todas as manutenções realizadas no imóvel ficam registradas permanentemente, com detalhes técnicos, custos e garantias.
Dados registrados por manutenção
| Campo | Descrição |
|---|---|
| Data de abertura | Quando o chamado foi registrado |
| Data de conclusão | Quando o serviço foi finalizado |
| Categoria | Hidráulica, elétrica, estrutural, etc. |
| Descrição do problema | Relato original do solicitante |
| Solução aplicada | O que foi feito para resolver |
| Fornecedor | Quem executou o serviço |
| Custo total | Valor pago (mão de obra + materiais) |
| Quem pagou | Proprietário, inquilino ou dividido |
| Garantia | Prazo e condições da garantia |
| Fotos antes/depois | Evidências visuais do serviço |
Análise de padrões
O sistema identifica automaticamente padrões problemáticos:
• Reincidência: mesmo problema 3+ vezes no ano
• Categoria crítica: muitos chamados de uma categoria
• Custo elevado: gastos acima da média de imóveis similares
• Idade dos sistemas: alerta quando instalações estão velhas
Recomendação preventivaCom base no histórico, o sistema sugere manutenções preventivas: "Este imóvel teve 4 problemas elétricos em 2 anos. Recomendamos revisão completa da fiação."
Contratos anteriores
O histórico mantém registro de todos os contratos de locação, mesmo após encerramento. Isso cria uma "biografia de locações" do imóvel.
Dados por contrato
| Período | Inquilino | Aluguel | Garantia | Observações |
|---|---|---|---|---|
| Jul/2025 – atual | João Silva | R$ 2.800 | Fiador | Ativo — renovado em jan/2026 |
| Mar/2023 – Jun/2025 | Maria Santos | R$ 2.400 | Seguro fiança | 27 meses — encerrado por mudança de cidade |
| Ago/2020 – Fev/2023 | Carlos Oliveira | R$ 2.100 | Caução | 30 meses — encerrado por compra de imóvel próprio |
| Jan/2018 – Jul/2020 | Ana Costa | R$ 1.800 | Fiador | 30 meses — encerrado por inadimplência (3 meses) |
Métricas de locação
• Taxa de ocupação: % do tempo com inquilino vs. vacância
• Tempo médio de contrato: duração média das locações
• Taxa de renovação: % de contratos renovados
• Histórico de inadimplência: ocorrências e valores
• Motivos de saída: padrões de encerramento de contrato
Dados anonimizados: após 5 anos do encerramento, dados pessoais de ex-inquilinos são anonimizados, mantendo apenas estatísticas.
Histórico de vistorias
Cada vistoria realizada no imóvel fica documentada com fotos, relatórios e pendências identificadas. Isso permite comparações ao longo do tempo.
Tipos de vistoria
| Tipo | Quando | Finalidade |
|---|---|---|
| Entrada | Início do contrato | Documentar estado inicial do imóvel |
| Saída | Fim do contrato | Comparar com entrada, identificar danos |
| Periódica | Anual ou semestral | Verificar conservação, antecipar problemas |
| Extraordinária | Após sinistro | Documentar danos para seguro/reparo |
| Pré-locação | Antes de anunciar | Identificar reparos necessários |
Conteúdo da vistoria
• Checklist completo: 100–200 itens verificados por cômodo
• Fotos datadas: registro visual de cada ambiente e item
• Leituras: medidores de água, luz, gás
• Pendências: itens que precisam de reparo ou atenção
• Assinaturas: vistoriador, inquilino (quando aplicável)
Comparativo visualO sistema permite comparar fotos do mesmo ambiente em diferentes vistorias, lado a lado. Isso facilita identificar desgaste ou danos.
Documentos do imóvel
Todos os documentos relevantes do imóvel ficam centralizados e organizados. Proprietários e gestores acessam tudo em um só lugar.
Categorias de documentos
| Categoria | Exemplos | Retenção |
|---|---|---|
| Propriedade | Matrícula, escritura, IPTU | Permanente |
| Condomínio | Convenção, regimento, atas | Permanente |
| Contratos | Locação, administração, seguros | 10 anos após fim |
| Manutenção | Notas fiscais, garantias, laudos | 5 anos |
| Vistorias | Relatórios, fotos, checklists | 10 anos |
| Financeiro | Boletos, recibos, extratos | 5 anos |
| Comunicações | Notificações, correspondências | 5 anos |
Funcionalidades
• Upload automático: documentos de parceiros chegam direto
• OCR: texto extraído para busca full-text
• Versionamento: histórico de versões de cada documento
• Alertas de vencimento: seguro, laudo, certificado
• Compartilhamento: link temporário para terceiros
Backup garantido: documentos são armazenados em múltiplas regiões com criptografia. Mesmo se a imobiliária fechar, o proprietário mantém acesso.
Análise de valorização
O Romeo acompanha a valorização do imóvel ao longo do tempo, comparando com índices de mercado e imóveis similares da região.
Métricas de valorização
| Métrica | Descrição | Fonte |
|---|---|---|
| Valor de locação atual | Aluguel praticado vs. mercado | Comparativo interno |
| Evolução do aluguel | Histórico de valores e reajustes | Contratos anteriores |
| Valor estimado de venda | Estimativa baseada em transações | Dados de mercado |
| Rentabilidade | Yield anual (aluguel/valor) | Cálculo automático |
| Custo de manutenção | % do aluguel gasto em manutenção | Histórico de chamados |
Relatório anual do imóvel
Todo início de ano, o proprietário recebe um relatório consolidado:
• Resumo financeiro: receitas, despesas, resultado líquido
• Ocupação: dias ocupados vs. vacância
• Manutenções: quantidade, categorias, gastos totais
• Valorização: evolução do valor estimado
• Comparativo: desempenho vs. carteira e mercado
• Recomendações: sugestões para maximizar retorno
Tomada de decisãoCom base no histórico e projeções, o sistema ajuda proprietários a decidir: continuar alugando, fazer reforma para valorizar, ou vender no momento certo.