Gestão de Inadimplência
Identificação precoce, alertas inteligentes e ações estruturadas para recuperar valores e manter a saúde financeira da carteira de locações.
- Versão
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Impacto
- Toda a carteira
- Status
- implementado
Resumo
A gestão de inadimplência é um dos pilares críticos da administração de locações. No Romeo, tratamos a inadimplência como um problema que deve ser prevenido, não apenas remediado. O sistema monitora continuamente a saúde financeira de cada contrato e age antes que a situação se agrave.
O objetivo é manter a taxa de inadimplência abaixo de 5% da carteira e recuperar 80% dos valores em até 30 dias. Isso é feito através de identificação precoce, comunicação proativa e escalada gradual de ações.
PrincípioCada dia de atraso aumenta exponencialmente a chance de não recuperação. Ação rápida e estruturada é a chave para minimizar perdas.
Identificação precoce
O Romeo não espera o boleto vencer para identificar potenciais problemas. Diversos sinais são monitorados para antecipar situações de risco.
Sinais de alerta pré-vencimento
| Sinal | Peso | Ação automática |
|---|---|---|
| Histórico de atrasos anteriores | Alto | Lembrete extra 3 dias antes |
| Reclamações recentes sobre valores | Médio | Alerta ao gestor |
| Boleto não visualizado | Baixo | Reenvio por WhatsApp |
| Mudança de comportamento de pagamento | Médio | Monitoramento intensificado |
| Contato telefônico sem sucesso | Alto | Escalada para visita |
Monitoramento contínuo
O sistema cruza dados de múltiplas fontes: histórico de pagamentos, interações com suporte, abertura de chamados, e até análise de sentimento das conversas com a Sofia. Tudo isso compõe um score de risco atualizado diariamente.
Detecção precoce: 60% dos casos de inadimplência apresentam sinais até 15 dias antes do primeiro atraso. O Romeo identifica 85% desses casos.
Sistema de alertas
O sistema de alertas é estruturado em níveis de urgência e destinatários. Cada alerta tem um SLA de resposta e ações esperadas.
Níveis de alerta
| Nível | Condição | Destinatário | SLA |
|---|---|---|---|
| Preventivo | Score de risco > 60 | Corretor | 48h |
| Amarelo | 1–5 dias de atraso | Corretor + Sistema | 24h |
| Laranja | 6–15 dias de atraso | Corretor + Gestor | 12h |
| Vermelho | 16–30 dias de atraso | Gestor + Jurídico | 4h |
| Crítico | > 30 dias de atraso | Direção + Jurídico | Imediato |
Canais de notificação
Notificação instantânea para o corretor responsável com resumo da situação.
Relatório diário às 8h com todos os casos que precisam de atenção.
Alertas críticos são enviados diretamente para o WhatsApp do gestor.
Escalada automáticaSe o alerta não for tratado dentro do SLA, o sistema escala automaticamente para o próximo nível hierárquico e registra o descumprimento.
Classificação de risco
Cada contrato inadimplente recebe uma classificação que determina a estratégia de abordagem. A classificação é dinâmica e reavaliada diariamente.
| Classe | Critérios | Estratégia | Prognóstico |
|---|---|---|---|
| A — Ocasional | Primeiro atraso, bom histórico | Lembrete amigável | 95% recuperação |
| B — Recorrente | 2–3 atrasos no ano, paga com multa | Cobrança firme | 85% recuperação |
| C — Problemático | Atrasos frequentes, evita contato | Negociação estruturada | 60% recuperação |
| D — Crítico | > 30 dias, sem resposta | Ação jurídica | 30% recuperação |
| E — Irrecuperável | > 90 dias, insolvente | Baixa contábil | 5% recuperação |
Fatores de reclassificação
A classificação pode melhorar ou piorar baseada em comportamentos específicos:
- • Pagamento antes do vencimento
- • Contato proativo explicando situação
- • Cumprimento de acordo
- • 6 meses sem atrasos
- • Atrasos consecutivos
- • Não atende ligações
- • Descumpre acordos
- • Contestação infundada
Ações de recuperação
As ações de recuperação seguem um protocolo estruturado, escalando gradualmente de abordagens amigáveis para medidas coercitivas.
Timeline de ações
WhatsApp + e-mail informando vencimento. Tom neutro.
Ligação do corretor perguntando se houve problema. Oferece 2ª via.
E-mail com multa e juros calculados. Prazo de 48h.
Proprietário é informado da situação. Corretor media.
Oferta de parcelamento ou desconto para quitação imediata.
Carta registrada com prazo de 10 dias para regularização.
Inclusão no SPC/Serasa se contrato permitir.
Encaminhamento para despejo e cobrança judicial.
FlexibilidadeA timeline pode ser acelerada ou desacelerada conforme a classificação do inquilino e instruções específicas do proprietário.
Automações do sistema
O Romeo automatiza grande parte do processo de cobrança, liberando a equipe para focar em casos que realmente precisam de intervenção humana.
| Automação | Gatilho | Resultado |
|---|---|---|
| Lembrete pré-vencimento | 5 dias antes do vencimento | WhatsApp + e-mail com boleto |
| Alerta de atraso | D+1 sem pagamento | Notificação ao corretor |
| Cálculo de multa/juros | Qualquer atraso | Valores atualizados em tempo real |
| Segunda via automática | Solicitação do inquilino | Boleto atualizado instantâneo |
| Relatório de inadimplência | Diário às 8h | E-mail ao gestor com casos ativos |
| Bloqueio de serviços | D+15 configurável | Acesso ao app do inquilino limitado |
| Integração SPC/Serasa | D+30 com autorização | Negativação automática |
| Geração de notificação | D+20 | PDF pronto para envio registrado |
Economia de tempo: as automações reduzem em 70% o tempo gasto com cobrança operacional. Um gestor consegue acompanhar 500+ contratos.
Métricas e indicadores
O sucesso da gestão de inadimplência é medido através de indicadores acompanhados em tempo real no dashboard do Romeo.
KPIs principais
| Indicador | Meta | Cálculo |
|---|---|---|
| Taxa de inadimplência | < 5% | Contratos em atraso / Total de contratos |
| Tempo médio de recuperação | < 15 dias | Média de dias até pagamento após vencimento |
| Taxa de recuperação 30d | > 80% | Valores recuperados em 30d / Total em atraso |
| Taxa de recuperação 60d | > 90% | Valores recuperados em 60d / Total em atraso |
| Provisão de perdas | < 2% | Valores baixados / Receita total |
| Custo de cobrança | < 5% | Custos de cobrança / Valores recuperados |
Dashboard em tempo real
O dashboard de inadimplência mostra em tempo real:
- • Total em atraso (valor absoluto e % da carteira)
- • Aging report (distribuição por faixas de atraso)
- • Top 10 maiores devedores
- • Evolução mensal da inadimplência
- • Performance de recuperação por corretor
- • Previsão de recebimentos
BenchmarkImobiliárias tradicionais operam com 8–12% de inadimplência. Com o Romeo, clientes mantêm média de 3–5%, representando economia significativa.