Analytics · Carteira

Performance de Imóveis

Análise completa da carteira: quanto tempo cada imóvel leva para ser absorvido, quais geram mais interesse e como otimizar anúncios.

Versão: 1.0
Atualizado: junho/2026
Métricas: 15+ indicadores
Status: implementado

Resumo

A performance de imóveis mede quão rápido e eficientemente cada unidade da carteira encontra seu locatário ou comprador. Um imóvel que demora é dinheiro parado — para o proprietário e para a imobiliária.

Este documento detalha as métricas que permitem identificar imóveis problemáticos, entender as causas da baixa performance e tomar ações corretivas antes que o tempo de vacância impacte a receita.

O custo da vacância
Cada mês de vacância é 1/12 da receita anual perdida. Um apartamento de R$ 3.000/mês parado por 60 dias são R$ 6.000 que ninguém ganha.

Tempo no mercado

O tempo no mercado (TOM - Time on Market) é o principal indicador de liquidez de um imóvel. Mede os dias desde a publicação do anúncio até o fechamento do contrato.

Benchmarks por segmento

Segmento	TOM ideal	Aceitável	Crítico
Locação residencial	≤21 dias	22–45 dias	>45 dias
Locação comercial	≤45 dias	46–90 dias	>90 dias
Venda residencial	≤90 dias	91–180 dias	>180 dias
Venda alto padrão	≤180 dias	181–365 dias	>365 dias

Distribuição do tempo

Fase	% do tempo total	Otimizável
Anúncio → Primeiro lead	25%	Alta (fotos, descrição, preço)
Lead → Visita agendada	20%	Alta (resposta rápida, disponibilidade)
Visita → Proposta	25%	Média (negociação, expectativas)
Proposta → Contrato	30%	Média (burocracia, aprovações)

Fatores que impactam TOM

$Preço

Imóvel 10% acima do mercado demora 2x mais. Imóvel 10% abaixo do mercado fecha em metade do tempo.

◎Localização

Bairros com alta demanda absorvem em dias. Regiões saturadas podem levar meses.

★Qualidade do anúncio

Fotos profissionais reduzem TOM em 30%. Descrição completa e tour virtual aceleram decisão.

Alerta automático: imóveis acima do TOM aceitável entram automaticamente na lista de atenção do gestor. O sistema sugere ações corretivas.

Métricas de visibilidade

Antes de gerar leads, o imóvel precisa ser visto. As métricas de visibilidade medem quantas pessoas viram o anúncio e em quais canais.

Métricas primárias

Métrica	Definição	Benchmark (locação)
Impressões	Vezes que o anúncio apareceu	500–1000/semana
Visualizações	Cliques para ver detalhes	50–100/semana
CTR	Visualizações / Impressões	8–12%
Tempo na página	Segundos lendo o anúncio	>45 segundos
Fotos vistas	Média de fotos navegadas	>5 fotos

Por canal

Canal	% das visualizações	Custo/visualização
ZAP Imóveis	35%	R$ 0,15
VivaReal	25%	R$ 0,12
Site próprio	20%	R$ 0,05
OLX	10%	R$ 0,08
Redes sociais	10%	R$ 0,20

Diagnóstico de visibilidade

Situação	Diagnóstico	Ação
Baixas impressões	Imóvel não aparece nas buscas	Revisar SEO, tags, categoria
Impressões ok, baixo CTR	Thumbnail/título não atrai	Trocar foto principal, reescrever título
CTR ok, tempo baixo	Anúncio não convence	Melhorar fotos, descrição, preço
Tempo ok, sem leads	Falta call-to-action	Adicionar urgência, facilitar contato

A primeira foto vale ouro
A foto de capa é vista 10x mais que as demais. Sempre escolha o melhor ângulo, com boa luz, mostrando amplitude do ambiente.

Indicadores de interesse

Visualização é passiva. Interesse é ativo — quando o potencial cliente toma uma ação que demonstra intenção real.

Ações de interesse

Ação	Peso	Interpretação
Salvou nos favoritos	Baixo	Interesse inicial, pode não voltar
Enviou mensagem	Alto	Intenção real, quer mais informações
Solicitou visita	Muito alto	Pronto para ver pessoalmente
Compartilhou	Médio	Pode estar consultando família/cônjuge
Voltou ao anúncio	Médio	Comparando opções, ainda em decisão

Taxa de interesse (conversion rate)

Transição	Taxa saudável	Alerta	Crítico
Visualização → Contato	8%	5–8%	<5%
Contato → Visita agendada	40%	30–40%	<30%
Visita agendada → Realizada	80%	70–80%	<70%
Visita → Proposta	35%	25–35%	<25%

Score de interesse do imóvel

Cada imóvel recebe um score de 0–100 baseado na atividade recente. Permite identificar rapidamente quais estão "quentes" e quais estão "frios".

Score	Classificação	Significado
80–100	Muito quente	Alto interesse, provável fechamento em breve
60–79	Quente	Boa atividade, manter momentum
40–59	Morno	Interesse moderado, pode precisar de ajustes
20–39	Frio	Pouca atividade, revisar anúncio ou preço
0–19	Gelado	Quase sem interesse, ação urgente necessária

Tendência importa: um imóvel com score 50 subindo é melhor que um com score 70 caindo. O sistema mostra a direção com setas indicativas.

Análise de pricing

Preço é o fator mais decisivo na performance. O Romeo cruza dados de mercado para indicar se o imóvel está precificado corretamente.

Indicadores de pricing

Indicador	Cálculo	Interpretação
Preço/m²	Valor / área útil	Comparar com média do bairro
Índice de mercado	Preço real / preço sugerido AI	<0.9 = barato, >1.1 = caro
Elasticidade	Δ interesse / Δ preço	Quanto interesse muda com preço
Tempo vs. preço	Correlação TOM com desvio de preço	Acima do mercado = mais tempo

Recomendações de preço

↓Reduzir preço

Quando:TOM >45 dias, visualizações ok mas sem leads, preço acima do índice de mercado. Quanto: 5–10% de redução costuma destravar.

→Manter preço

Quando: Interesse constante, visitas acontecendo, preço no índice de mercado. Ação: foco em acelerar outras etapas do funil.

↑Aumentar preço

Quando:Fechamento muito rápido (<7 dias), múltiplas propostas simultâneas. Quanto: 5% de aumento, testar no próximo imóvel similar.

Conversa com proprietário
Proprietários resistem a reduzir preço. Use os dados: "Seu imóvel está 10% acima da média do bairro e 2x mais tempo no mercado. A cada mês parado, você perde R$ 3.000."

Benchmark de mercado

A performance de um imóvel só faz sentido em contexto. O benchmark compara com imóveis similares no mesmo bairro e período.

Dimensões de comparação

Dimensão	Agrupamento	Uso
Tipo	Apartamento, casa, comercial	Ciclos muito diferentes
Bairro	Microregião de 500m	Demanda local específica
Faixa de preço	Quartis de valor	Perfis de cliente distintos
Tamanho	Faixas de m² e quartos	Público-alvo diferente
Idade	Novo, usado, antigo	Expectativas e estado

Índices comparativos

Índice	Cálculo	Leitura
Velocidade relativa	TOM imóvel / TOM médio similar	<1 = mais rápido que média
Interesse relativo	Leads imóvel / Leads médio similar	>1 = mais interesse que média
Preço relativo	R$/m² imóvel / R$/m² médio similar	1 = na média do mercado
Qualidade relativa	Score anúncio / Score médio	>1 = anúncio acima da média

Ranking da carteira

A cada semana, o sistema rankeia todos os imóveis da carteira por performance relativa. Identifica os melhores e piores performers.

Posição	Ação	Objetivo
Top 10%	Estudar o que funciona	Replicar em outros imóveis
Acima da média	Manter e monitorar	Sustentar performance
Abaixo da média	Identificar gaps	Ajustes pontuais
Bottom 10%	Intervenção urgente	Repricing, remarketing ou descarte

Dados do mercado: o Romeo agrega dados de milhares de transações para criar benchmarks precisos. Quanto mais imobiliárias usam, mais preciso fica.

Otimização de anúncios

Com diagnóstico em mãos, hora de otimizar. As ações variam conforme o problema identificado.

Checklist de otimização

Elemento	Critério de qualidade	Impacto
Foto de capa	Ambiente principal, luz natural, amplo	Alto (CTR)
Galeria de fotos	Mínimo 15 fotos, todos os ambientes	Alto (tempo na página)
Título	Destaque principal + localização	Alto (CTR)
Descrição	Completa, formatada, com diferenciais	Médio (conversão)
Tour virtual	360° ou vídeo walkthrough	Alto (interesse)
Preço	Competitivo vs. mercado	Muito alto (todo funil)

Ações por diagnóstico

Problema	Ação principal	Ação secundária
Baixas visualizações	SEO: revisar título e tags	Boost pago em portais
Alto abandono na página	Melhorar fotos e descrição	Adicionar tour virtual
Visualizações sem leads	Revisar preço ou facilitar contato	Destacar diferenciais
Leads sem visitas	Facilitar agendamento	Oferecer visita virtual
Visitas sem proposta	Alinhar expectativas antes	Revisar estado do imóvel

Remarketing de imóveis parados

Imóveis parados há mais de 30 dias podem ser "relançados" com estratégias específicas.

1Refresh de fotos

Novas fotos, novos ângulos. Se possível, home staging leve. O anúncio "parece novo" para quem já viu antes.

2Ajuste de preço

Redução de 5–10% com comunicação clara: "Preço reduzido!" Cria senso de oportunidade.

3Condições especiais

Primeiro mês grátis, isenção de taxa de contrato, ou flexibilidade em garantias. Reduz fricção de entrada.

4Reativação de leads

Contatar leads que viram o imóvel mas não avançaram: "O imóvel que você viu teve redução de preço. Ainda está procurando?"

Ciclo de 30 dias
Se após 30 dias de otimização intensiva o imóvel não melhorar, é hora de conversar com o proprietário sobre expectativas irrealistas ou problemas estruturais do imóvel.