Split de Pagamentos
Divisão instantânea do pagamento entre todas as partes envolvidas. Zero repasses manuais, zero planilhas, compliance tributário automático.
- Versão
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Participantes
- Até 10 por transação
- Status
- implementado
Resumo
O split de pagamentos é a capacidade de dividir um único pagamento entre múltiplos recebedores no momento da transação. No contexto imobiliário, isso significa que quando o inquilino paga o aluguel, cada parte (proprietário, imobiliária, prestadores) recebe sua fração diretamente, sem intermediários.
O Romeo implementa split nativo via parceiros financeiros regulados (Banco Central). Isso elimina o modelo tradicional onde a imobiliária recebe tudo e depois repassa — reduzindo risco, custo operacional e complexidade tributária.
PrincípioDinheiro deve ir direto para quem tem direito. A imobiliária é facilitadora, não intermediária financeira. Split materializa esse princípio.
Arquitetura do split
O split opera em camadas: definição de regras, execução no momento do pagamento e liquidação para cada participante.
Fluxo simplificado
Sistema cria boleto/Pix com regras de split embutidas
Inquilino paga valor cheio em um único boleto/Pix
PSP divide valor conforme regras no momento da compensação
Cada participante recebe sua parte em sua conta
Sistema registra cada fração para conciliação e relatórios
Componentes técnicos
| Componente | Função | Tecnologia |
|---|---|---|
| Orquestrador | Define regras, envia para PSP | API Romeo |
| PSP (Payment Service Provider) | Executa split, liquida valores | Parceiro regulado |
| Conta digital | Recebe fração de cada participante | Banco parceiro |
| Webhook | Notifica Romeo sobre liquidação | HTTPS + assinatura |
| Conciliador | Valida que split foi executado corretamente | Motor interno |
Atomicidade: o split é atômico — ou todas as frações são liquidadas, ou nenhuma. Não existe estado intermediário com dinheiro "perdido".
Regras de divisão
O sistema suporta múltiplos tipos de regras, desde percentuais simples até cálculos complexos com prioridades e condições.
| Tipo de regra | Descrição | Exemplo |
|---|---|---|
| Percentual fixo | % do valor total | Imobiliária: 10% |
| Valor fixo | Montante absoluto | Taxa Pix: R$ 1,50 |
| Percentual do restante | % após deduções | Proprietário: 100% do restante |
| Condicional | Aplica-se se condição for verdadeira | IRRF: 15% se aluguel > R$ 1.903,98 |
| Escalonado | % varia conforme faixa | Comissão: 10% até R$ 3k, 8% acima |
| Prioridade | Ordem de dedução | 1º taxas, 2º imobiliária, 3º proprietário |
Ordem de aplicação
As regras são aplicadas em ordem de prioridade. O valor restante após cada dedução é base para a próxima regra.
// Exemplo: aluguel R$ 2.500
Valor bruto: R$ 2.500,00
− Taxa Pix (fixa): R$ 1,50
− Taxa adm. (10%): R$ 250,00
− IPTU (rateio): R$ 150,00 → Prefeitura
− Condomínio: R$ 400,00 → Administradora
= Líquido proprietário: R$ 1.698,50
TransparênciaO inquilino vê apenas o valor total. Proprietário e imobiliária veem o detalhamento completo de cada fração no extrato.
Participantes do split
Cada pagamento pode ter até 10 participantes. Cada um deve ter conta cadastrada e validada no sistema.
| Participante | Papel | % típico | Obrigatório |
|---|---|---|---|
| Proprietário | Recebe líquido do aluguel | 85–92% | Sim |
| Imobiliária | Taxa de administração | 8–12% | Sim |
| PSP/Gateway | Custo do meio de pagamento | 0,5–2% | Sim |
| Condomínio | Repasse direto (se configurado) | Variável | Não |
| Prefeitura | IPTU parcelado (se configurado) | Variável | Não |
| Corretor parceiro | Comissão de indicação | 1–3% | Não |
| Seguradora | Prêmio de seguro (se parcelado) | Variável | Não |
| Fundo de reserva | Provisionamento | 1–2% | Não |
Cadastro de participantes
Cada participante precisa de:
| Requisito | Pessoa Física | Pessoa Jurídica |
|---|---|---|
| Identificação | CPF + RG | CNPJ + Contrato social |
| Conta bancária | Poupança ou corrente | Conta PJ ou corrente |
| Validação | Reconhecimento facial | Documentos + representante |
| Prazo | Imediato | 24–48h |
Subcontas: participantes frequentes (imobiliárias, condomínios) podem ter subconta digital no banco parceiro, eliminando TEDs e acelerando liquidação.
Configuração por imóvel
O split é configurado por imóvel, não por inquilino. Isso permite que as regras se mantenham mesmo com troca de locatário.
Níveis de configuração
| Nível | Escopo | Exemplo |
|---|---|---|
| Imobiliária (padrão) | Aplica-se a todos os imóveis | Taxa admin: 10% |
| Proprietário | Sobrescreve para imóveis do proprietário | Taxa admin: 8% (negociado) |
| Imóvel | Regra específica para um imóvel | Inclui condomínio no split |
| Contrato | Regra vigente apenas neste contrato | Desconto promocional 1º ano |
Interface de configuração
No painel do corretor, abra a ficha do imóvel e vá em "Configurações financeiras".
Adicione cada participante com CPF/CNPJ, conta bancária e tipo de regra (% ou fixo).
Use a calculadora para ver como ficaria a divisão com base no valor do aluguel.
Após ativar, cada pagamento seguirá as regras. Acompanhe no extrato de repasses.
ValidaçãoO sistema impede configurações que somam mais de 100% ou deixam o proprietário com valor negativo. Erros são bloqueados antes de salvar.
Execução e liquidação
Quando o pagamento é confirmado, o split é executado automaticamente. O prazo de liquidação depende do meio de pagamento e do banco de cada participante.
| Meio de pagamento | Compensação | Split executado | Liquidação |
|---|---|---|---|
| Pix | Imediato | Imediato | D+0 (mesmo dia) |
| Boleto bancário | D+1 | D+1 | D+1 a D+2 |
| Cartão crédito à vista | D+1 | D+1 | D+1 a D+2 |
| Cartão crédito parcelado | D+30 por parcela | Por parcela | D+30 |
| Débito automático | D+1 | D+1 | D+1 |
Tratamento de falhas
| Cenário | Comportamento | Ação |
|---|---|---|
| Conta inválida | Valor retido na conta escrow | Notifica para correção |
| Banco fora do ar | Retry automático a cada hora | Liquida quando disponível |
| Valor insuficiente (raro) | Split parcial proporcional | Cobrança do restante |
| Participante bloqueado | Valor retido, alerta compliance | Revisão manual |
Garantia: valores são mantidos em conta escrow segregada até liquidação completa. Não há risco de perda por falha técnica.
Benefícios e compliance
O split não é apenas conveniência operacional — é uma mudança estrutural com implicações tributárias e de compliance significativas.
Benefícios operacionais
| Benefício | Antes (manual) | Com split |
|---|---|---|
| Tempo de repasse | 3–7 dias úteis | D+0 a D+2 |
| Erros de cálculo | 5–10% das transações | < 0,1% |
| Custo operacional | R$ 5–15 por repasse | R$ 0,50 (automático) |
| Planilhas manuais | Horas por semana | Zero |
| Conciliação | Dias de trabalho | Automática |
Vantagens tributárias
| Aspecto | Modelo tradicional | Com split |
|---|---|---|
| Faturamento imobiliária | Valor total transita | Apenas taxa de admin |
| Base de cálculo impostos | Valor cheio (problema) | Apenas receita real |
| Risco de bitributação | Alto | Eliminado |
| Retenções na fonte | Manuais, sujeitas a erro | Automáticas pelo PSP |
| Nota fiscal | Emissão complexa | Apenas sobre comissão |
Compliance regulatório
| Requisito | Como o split atende |
|---|---|
| Lei 12.865/13 (arranjos de pagamento) | PSP parceiro é regulado pelo BACEN |
| LGPD | Dados bancários criptografados, acesso restrito |
| Circular 3.978 (prevenção à lavagem) | KYC de todos os participantes |
| Lei do Inquilinato | Proprietário recebe direto, sem intermediário |
| Resolução 4.966 (Open Finance) | APIs padronizadas, portabilidade |
TransformaçãoCom split, a imobiliária deixa de ser "banco" (receber e repassar) e passa a ser prestadora de serviço. Isso simplifica contabilidade, reduz risco e permite escalar.
Auditoria: cada split gera comprovante com hash de integridade. Proprietários podem verificar autenticidade a qualquer momento.