Vistorias Digitais
Transformação digital das vistorias: checklist guiado, fotos organizadas, laudo automático e comparativo inteligente entre entrada e saída.
- Versão
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Tempo médio
- 45 min/imóvel
- Status
- implementado
Resumo
A vistoria digital do Romeo substitui o processo manual de laudos em papel ou Word por um fluxo guiado no app, com checklist estruturado, captura de fotos georeferenciadas e geração automática de laudo PDF.
O diferencial está no comparativo inteligente: ao fazer a vistoria de saída, o sistema puxa automaticamente as fotos e condições da entrada, mostrando lado a lado o que mudou. Isso elimina disputas, acelera devoluções e reduz ações judiciais.
ResultadoVistorias que levavam 2h+ para documentar agora levam 45 minutos. Laudos que demoravam dias para ficar prontos são gerados em segundos.
Tipos de vistoria
O Romeo suporta quatro tipos de vistoria, cada um com seu momento e propósito no ciclo de locação.
| Tipo | Quando | Quem faz | Propósito |
|---|---|---|---|
| Entrada | Antes da entrega das chaves | Vistoriador + Inquilino | Documentar estado inicial |
| Saída | Ao término do contrato | Vistoriador + Inquilino | Documentar estado final |
| Periódica | A cada 6–12 meses | Vistoriador | Monitorar conservação |
| Técnica | Sob demanda | Especialista | Avaliar problema específico |
Obrigatoriedade legal
A Lei do Inquilinato (8.245/91) não obriga vistoria, mas ela é fortemente recomendada para evitar disputas. Sem laudo de entrada, o inquilino pode alegar que danos já existiam; sem laudo de saída, o proprietário tem dificuldade de cobrar reparos.
Best practice: toda locação deve ter vistoria de entrada e saída. A periódica é opcional, mas recomendada para contratos longos (+24 meses).
Fluxo da vistoria digital
O processo é guiado pelo app, eliminando esquecimentos e garantindo padronização.
Sistema sugere data baseada no contrato. Partes confirmam via WhatsApp
Vistoriador recebe checklist e informações do imóvel no app
Check-in com GPS e foto da fachada para comprovar presença
App conduz cômodo a cômodo, item a item, com checklist obrigatório
Fotos são tiradas direto no app, com timestamp e geolocalização
Cada item pode ter nota de condição e observação de texto
Inquilino e vistoriador assinam digitalmente no tablet/celular
PDF é gerado em segundos e enviado a todas as partes
Offline-firstO app funciona mesmo sem internet. Dados e fotos são salvos localmente e sincronizados quando a conexão volta. Ideal para imóveis em áreas com sinal ruim.
Checklist por cômodo
Cada cômodo tem um checklist padrão de itens a verificar. O vistoriador pode adicionar itens extras conforme necessário.
Estrutura do checklist
Cômodos padrão
| Cômodo | Itens típicos | Fotos mín. |
|---|---|---|
| Fachada/Área externa | Portão, calçada, jardim, garagem | 4 |
| Sala de estar | Piso, paredes, teto, janelas, portas, elétrica | 6 |
| Cozinha | Pia, torneira, fogão, armários, azulejos, exaustor | 8 |
| Banheiro | Vaso, pia, box, chuveiro, azulejos, espelho | 8 |
| Quarto | Piso, paredes, armário, janela, ar-condicionado | 6 |
| Área de serviço | Tanque, torneira, ponto de máquina, varal | 4 |
| Área comum (apto) | Hall, elevador, garagem, depósito | 4 |
Customização: o checklist pode ser adaptado por tipo de imóvel (apartamento, casa, comercial) e por imobiliária (itens extras personalizados).
Captura de fotos
As fotos são o coração da vistoria. O Romeo garante que elas sejam úteis como prova, com metadados que comprovam quando e onde foram tiradas.
Metadados capturados
| Metadado | Propósito | Exemplo |
|---|---|---|
| Timestamp | Prova de data/hora | 2026-06-30T14:32:17-03:00 |
| GPS | Prova de localização | -23.5505, -46.6333 |
| Device ID | Rastreabilidade | iPhone 15 Pro, IMEI xxx |
| Hash SHA-256 | Prova de integridade | a3b2c1d4... |
| Cômodo/Item | Contexto | Cozinha → Pia |
Requisitos de qualidade
ArmazenamentoFotos são armazenadas no Supabase Storage com redundância geográfica. Retenção: 5 anos após término do contrato (exigência legal para ações judiciais).
Laudo automático
Ao finalizar a vistoria, o sistema gera automaticamente um laudo PDF profissional, pronto para impressão ou envio digital.
Estrutura do laudo
Endereço, tipo de vistoria, data, partes envolvidas, QR code de verificação
Tipo, área, quartos, banheiros, vagas, condomínio, IPTU
Cada cômodo com tabela de itens, condições, observações e fotos
Leitura de água, luz, gás com foto do medidor
Comentários do vistoriador, pendências, recomendações
Assinatura digital do vistoriador, inquilino e testemunhas (se houver)
Tempo de geração
| Etapa | Tempo | Responsável |
|---|---|---|
| Upload de fotos | 5–30 seg | Sincronização automática |
| Processamento IA | 10–20 seg | Análise de qualidade |
| Geração do PDF | 3–5 seg | Montagem automática |
| Envio por email | Imediato | Sistema |
Validade jurídica: o laudo é assinado digitalmente via ICP-Brasil ou ClickSign, tendo mesma validade de documento físico assinado.
Comparativo entrada × saída
O recurso mais poderoso das vistorias digitais: comparar automaticamente o estado do imóvel entre entrada e saída, evidenciando diferenças.
Como funciona
Sistema identifica o mesmo item/cômodo nas duas vistorias e alinha lado a lado.
IA compara condições: "Piso: Perfeito → Regular" é marcado como deterioração.
Fotos são exibidas lado a lado. Zoom sincronizado permite ver detalhes.
Lista consolidada de tudo que mudou, com estimativa de custo de reparo.
Exemplo de comparativo
Cobrança de reparosCom o comparativo em mãos, a cobrança de reparos ao inquilino é objetiva e defensável. Reduz disputas em 70% comparado a laudos manuais.
Integração com Sofia
A Sofia participa das vistorias analisando fotos e gerando insights automáticos.
Capacidades de IA nas vistorias
| Capacidade | Aplicação | Precisão |
|---|---|---|
| Detecção de qualidade | Identifica fotos escuras, borradas ou mal enquadradas | 95% |
| Classificação de danos | Categoriza: rachadura, mancha, quebra, desgaste | 88% |
| Estimativa de reparo | Sugere custo baseado em histórico de reparos | ±20% |
| OCR de medidores | Lê números de água, luz e gás automaticamente | 92% |
| Comparação visual | Detecta diferenças entre fotos de entrada e saída | 85% |
Fluxo assistido
Limite de IA: Sofia sugere, mas a decisão final é sempre do vistoriador ou corretor. IA é ferramenta de apoio, não substituta do julgamento humano.