Lei do Inquilinato
Bases legais da locacao residencial e comercial que o Romeo precisa respeitar (Lei 8.245/91).
- Versao
- 1.0
- Atualizado
- junho/2026
- Status
- rascunho
Visao geral
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula as locacoes de imoveis urbanos no Brasil. O Romeo, como plataforma de gestao imobiliaria, deve garantir que contratos e operacoes estejam em conformidade com essa lei.
AplicacaoA lei se aplica a locacoes residenciais, comerciais e de temporada. Nao se aplica a imoveis rurais, vagas de garagem autonomas, espacos de publicidade ou apart-hoteis.
Tipos de locacao
| Tipo | Prazo tipico | Caracteristicas | Artigo |
|---|---|---|---|
| Residencial | 30 meses | Moradia permanente, prazo indeterminado apos vencimento | Art. 46-47 |
| Comercial | 5 anos | Direito a renovatoria compulsoria se >5 anos | Art. 51-57 |
| Temporada | Ate 90 dias | Turismo, tratamento de saude, obras | Art. 48-50 |
Locacoes de temporada superiores a 90 dias sao tratadas como locacao residencial, com todas as protecoes ao inquilino.
Direitos e deveres
Deveres do locador (proprietario)
| Dever | Artigo | Implicacao no Romeo |
|---|---|---|
| Entregar imovel em condicoes de uso | Art. 22, I | Checklist de vistoria |
| Fornecer recibos de pagamento | Art. 22, VI | Geracao automatica de recibos |
| Pagar taxas de administracao | Art. 22, VII | Taxa deduzida do repasse |
| Manter forma e destino do imovel | Art. 22, III | Clausulas no contrato |
| Responder por vicios anteriores | Art. 22, IV | Registro em vistoria |
Deveres do locatario (inquilino)
| Dever | Artigo | Implicacao no Romeo |
|---|---|---|
| Pagar aluguel pontualmente | Art. 23, I | Regua de cobranca, lembretes |
| Usar imovel conforme destinacao | Art. 23, II | Clausula contratual |
| Restituir no estado recebido | Art. 23, III | Vistoria de saida |
| Nao modificar sem autorizacao | Art. 23, VI | Aprovacao via plataforma |
| Pagar despesas ordinarias de condominio | Art. 23, XII | Cobranca junto ao aluguel |
Garantias locaticias
A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37):
| Garantia | Descricao | Suportada pelo Romeo |
|---|---|---|
| Caucao | Ate 3 alugueis em dinheiro ou bens | Sim |
| Fianca | Fiador pessoa fisica ou juridica | Sim |
| Seguro-fianca | Seguradora garante o aluguel | Sim |
| Cessao fiduciaria | Cotas de fundo de investimento | Futuro |
Cartao como garantiaPre-autorizacao no cartao de credito pode ser usada como garantia complementar, mas nao substitui as modalidades previstas em lei. O Romeo pode oferecer como facilitador, nao como garantia formal.
Reajuste e revisao
Reajuste anual
O aluguel pode ser reajustado anualmente pelo indice previsto em contrato (IGP-M, IPCA). O Romeo deve:
- Calcular automaticamente o reajuste na data-base
- Notificar ambas as partes com antecedencia
- Registrar historico de valores
Revisao judicial (art. 19)
Apos 3 anos, qualquer parte pode pedir revisao judicial do valor se estiver fora do preco de mercado. O Romeo pode fornecer dados comparativos para fundamentar.
Rescisao e despejo
Rescisao pelo locatario
| Situacao | Consequencia | Artigo |
|---|---|---|
| Antes de 12 meses | Multa proporcional | Art. 4º |
| Apos 12 meses (prazo indet.) | Aviso de 30 dias | Art. 6º |
| Transferencia de emprego | Isento de multa (aviso 30 dias) | Art. 4º, par. unico |
Despejo pelo locador
O despejo so pode ocorrer por via judicial, nos casos previstos no art. 9º:
- Falta de pagamento (art. 9º, III)
- Infracao contratual (art. 9º, II)
- Uso proprio, reforma ou demolicao (art. 47)
O Romeo pode gerar documentacao para embasar acao de despejo (historico de inadimplencia, notificacoes enviadas), mas a acao judicial e externa.
Implicacoes para o Romeo
O que o Romeo deve garantir
| Exigencia legal | Implementacao no Romeo |
|---|---|
| Recibo de pagamento | Geracao automatica apos confirmacao |
| Apenas 1 garantia por contrato | Validacao no formulario de contrato |
| Limite de 3 alugueis na caucao | Campo com validacao |
| Seguro-incendio obrigatorio | Lembrete e integracao com seguradora |
| Reajuste anual pelo indice | Calculo automatico + notificacao |
| Vistoria documentada | Modulo de vistoria com fotos |
| Temporada max 90 dias | Alerta se exceder prazo |
O que o Romeo NAO pode fazer
- Exigir mais de uma garantia por contrato
- Cobrar adiantamento superior a 1 mes (exceto temporada)
- Executar despejo sem ordem judicial
- Reter pertences do inquilino por divida
RiscoClausulas que violem a Lei do Inquilinato sao nulas de pleno direito. O Romeo deve validar contratos para evitar clausulas abusivas.